Gewährleistung sowie Bestandsschutz

Diskutiere Gewährleistung sowie Bestandsschutz im Forum Grundlagen & Schaltungen der Elektroinstallation im Bereich ELEKTRO-INSTALLATION & HAUSELEKTRIK - Moin Diese Fragen sind sicherlich nicht neu. Ich wollte mal Fragen wie lange ein Elektriker nach der Installation und Abnahme auf seine Arbeit...
THorn hat sich den Gutachter gespart und auf einen Makler gehört... selbst schuld. Selbst wenn du jetzt vor Gericht einen Erfolg erzielen magst, möge dir die ganze Sache eine Lehre sein.

Das ist weitgehender Unsinn.
Die meisten versteckten Mängel (sic! warum heißen sie wohl sonst "versteckt"?) lassen sich erst mit Bauteilöffnungen feststellen. (Ob das Öffnen einer "offen liegenden" Verteilerdose dazu gehört, lässt sich auch juristisch unterschiedlich bewerten, der Verkäufer wird SPÄTER sagen: "natürlich hättet Ihr das bei der Besichtigung öffnen können, warum nicht? Selbst Schuld, wenn Ihr das nicht gemacht habt". Kennt er den darin befindlichen Mangel (der dann sicher weitere "Untersuchungen" bedingen würde, lässt er es bei der Besichtigung natürlich nicht zu, gibt ja genügend andere Interessenten, die da nicht hineinschauen wollen.)
Da das nun mal in der Regel mit Zerstörungen vor sich geht, macht das erstens auch der begleitende Gutachter/Architekt nicht bzw. gestattet der Verkäufer das auch nicht.
Oder würdet Ihr bei Hausverkaufsbesichtigungen jeden Interessenten munter Wände beschädigen lassen oder Gräben ausheben, um die Außenabdichtung zu überprüfen? Wohl kaum.
Nochmal: dann muss dem Verkäufer NACHGEWIESEN werden, dass er den Mangel gekannt UND arglistig verschwiegen hat. Da sind die Hürden höher, als die Meisten sich sicherlich vorstellen können.
Beispiel "Grundsanierung": der Begriff ist genauso wenig geschützt wie "neuwertig". Das ist Auslegungssache, was das bedeutet.
Im Notarvertrag werden diese Begriffe auch kaum drinstehen, also zählt das in der Regel auch nicht, was da vorher ins Blaue versprochen wird und selbst WENN der Verkäufer auf den Begriff festgenagelt werden KÖNNTE, kann er immer noch sagen "ich habe das damals nach besten Wissen und Gewissen ausführen lassen, woher sollte ich wissen, dass die damalige Firma etwa Murks gemacht hat?"
Jetzt BEWEISE ihm das Gegenteil. DU bist in der Beweislast, nicht der Verkäufer, dass er ein einwandfreies Objekt verkauft und die normale Sachmängelhaftung wird in JEDEM Notarvertrag explizit ausgeschlossen. Das ist noch enger als beim Kfz.

Fazit: wenn Dich beim Hausverkauf einer besch... WILL, dann schafft er das in der Regel auch.
Zumindest bei EINEM, der das Haus kauft. Erst Recht, wenn er beim Verkauf gar nicht anwesend ist, sondern nur der Makler. Der "muss" natürlich noch viel weniger wissen und wußte im Zweifel (später) von gar nichts.
 
Zuletzt bearbeitet:
Klar könnte der Verkäufer jetzt sagen wusste ich nicht wieso sollte ich sowas dummes sonst zusichern? Das interessiert das Gericht aber dann hoffentlich erstmal recht wenig.

Irrtum.
GENAU DAS interessiert das Gericht (s.o.) es geht nicht darum, ob ein Mangel vorhanden ist (das ist in der Regel unstreitig), sondern ob der Verkäufer davon WUSSTE (oder aber es für möglich hielt) und TROTZDEM verschwiegen hat. Das beweise erst mal! Und ob die Kenntnis dieses Mangels ggf. die Kaufabsicht vereitelt hätte.
Bei einem fehlenden RCD und "ein paar falschen Dosen" (um es lapidar auszudrücken) nimmt das keiner an.

Sollte keine Rechtsschutzversicherung vorhanden sein, kann ich nicht empfehlen, wegen ein paar Tausend € diesen Rechtsstreit zu führen.
Das Gericht wird einen Gutachter bestellen (nicht billig!!), der Ausgang ist ungewiss (kommt SEHR!!! auf das jeweils zuständige Gericht und den Einzel!!richter an, das ist wie Roulette) und das Ganze zieht sich in der Regel über Jahre, selbst wenn nur 2 Instanzen bemüht werden (meistens ist die erste Instanz schon Jahre beschäftigt).

Ich weiss, das laienhafte allgemeine Rechtsempfinden ist anders ("dem werde ich es zeigen, der betuppt MICH nicht"!), aber die Erfolgswahrscheinlichkeit ist nicht sooo hoch und dann wäre weiteres gutes Geld dem Schlechten hinterhergeworfen.
Einfach gedanklich unter "notwendige Renovierungskosten" verbuchen und fertig, auch wenn anfangs das Messer in der Tasche aufgeht.
Den Zeitaufwand und Ärger bekommt man nämlich auch beim Obsiegen nicht erstattet.
 
Wie willst du sowas denn hieb- und stichfest dokumentieren? Du hast doch gar keine Ahnung davon, oder?

Mittlerweile schon.

Auf jeden Fall hätte ich den Notar selbst gewählt und nicht durch den Makler wählen lassen. Das zum einen.

Zum anderen hätte ich nochmal genau beschrieben welche Maßnahmen wann und in welchem Umfang geleistet worden sind.

Halt alles so gut wie möglich schriftlich festhalten.
 
Notar:
Das nutzt nichts, da dieser neutral agieren muss.
Schriftlich festhalten nutzt auch nichts, selbst nicht vor Zeugen. Da kann viel erzählt und schwadroniert werden.
Entscheidend ist, was im Notarvertrag steht und da lässt sich kein Verkäufer, der nur halbwegs bei Verstand ist, irgendwas heineinschreiben, was über die "normale Zusicherung" (siehe oben) hinausgeht.

Erst Recht nicht, da wir seit Langem einen Verkäufermarkt haben und wenn ein Interessent abspringt, stehen die Nächsten schon in den Startlöchern.
Wenn ich ein Haus verkaufen würde/werde, lasse ich mir doch auch nicht irgendwelche "Läuse in den Pelz" (resp. Vertrag) setzen. Selbst wenn der pot. Käufer ein paar T€ mehr als ein Anderer bezahlen würde.

Also: Ein Immobilenkauf bleibt Vertrauens- und auch ein Stück weit Glückssache.
Man sollte natürlich IMMER einen fachkundigen Architekten etc. an seiner Seite bei der Besichtigung haben und sich auch nicht scheuen, zumindest zu VERSUCHEN, hinter die Eine oder Andere Kulisse zu schauen, aufs Dach zu steigen, Feuchtmessungen vorzunehmen etc. etc. aber ganz ausschließen lässt es sich nicht, über den Tisch gezogen zu werden. Wichtig: auf das Bauchgefühl hören als ergänzende Komponente: kommt einem irgendwas (Größeres) suspekt oder unplausibel vor: Finger weg!
 
Den Notar selbst wählen nutzt schon was, auch wenn ein Notar neutral agieren müsste, ist auch dieser ein Mensch und wird jemanden den er gut kennt anders behandeln als einen Unbekannten.

Und einen Architekten würde ich beim Hauskauf nie mit nehmen, üblicherweise haben Architekten kaum Ahnung vom Bau.( ich selbst habe da eine Quote 2 von 10 die entsprechende Ahnung hätten)
Entweder jemanden der an sich sich mit so was gut auskennt (Bekannter mit entsprechenden beruflichen Erfahrungen und Kenntnissen) oder aber einen Gutachter wenn man Geld zu viel hat.
 
Hallo meine lieben!
Ich hoffe ihr seid gut ins neue Jahr gekommen.

Wollte mal Neuigkeiten dazu geben. Ist ja schon ne weile her vor allem als Octavian bei mir zu Besuch war.

Der Gutachter war da und hat eigentlich ein echt gutes Gutachten für unsere Seite her erstellt.

Nur sehe ich da bei 2 Punkten Probleme und würde da gerne nochmal auf eure expertise zurückgreifen.

1. Er schreibt das 1972 nominal kein Fehlerstromschutzschalter vorgeschrieben war. Meines Wissens nach war dies zumindest im Bad Pflicht auch damals schon. 1984 habe ich diesbezüglich als Jahr gefunden. Das zählt aber sicherlich für Neubau. Die Frage ist nun ob es eine Nachrüstpflicht gibt oder wir hier wieder auf dem Bestandschutz rumreiten.
Der Joker an dieser Stelle. Es fand 2006 eine Umfassende Modernisierung statt das heißt Ausbau des Dachgeschosses mit Spots, Steckdosen, Lichtschaltern etc. Fraglich ob das als "Umfassende Änderung" für die Erneuerung der Bestandselektrik zählt.

2. Vernichtend meiner Meinung nach. Die Isolation von Kabeln mittels Aluminiumfolie sowie Verbindung von einzelnen Kabelsträngen mittels Lüsterklemmen ist zu keiner Zeit zulässig den Regeln der anerkannten Technik gewesen.

3. Vlt erinnerst du dich noch an den mangelhaften Poti Ausgleich. Auch hier hat er vernichtend geschrieben das dieser nicht mehr wirksam UND Betriebssicher ist.

4. Schlussendlich dann noch die Feststellung seines persönlichen Empfindens. Ein Laie kann sicherlich beurteilen ob eine Fliese gesprungen und somit defekt ist oder eine Schalterabdeckung beschädigt und somit austauschbedürftig ist. Er könne aber aus elektrotechnischer Sicht nicht sagen ob und wann und vor allem wo ein FI Schalter zu verbauen sei. Das blöde nur an der Sache ist es wurde auf Nachfrage bestätigt das ein FI vorhanden ist. Wieso man keine Ahnung hat und dann trotzdem etwas bestätigt muss ich nicht verstehen. Die Kernfrage dieser ganzen Zoffs war mitunter. 2006 Grundsaniert. Aber kein FI Schalter mit verbaut. Meiner Meinung nach lag das am Selbstbau und weil man zu faul war den PEN ordentlich aufzutrennen für ein TNC-S Netz. Dann lieber weiter mit TNC ohne FI leben mir völlig unverständlich. Auch wenn keine Pflicht herrscht bringe ich doch wenn es neue und sinnvolle Sachen gibt das ganze auf den aktuellsten Stand VON MIR AUS. Traurig das erst was passieren muss bevor der Großteil das kapiert.
 
Der Thread driftet mittlerweile etwas von der reinen Elektrik ab, nichtsdestotrotz finde ich es interessant, auch mal in die "Grenzgebiete" der Elektrik und eher in die Rechtsprechung hineinzusehen, das könnte für viele Mitleser, die ggf. vor ähnlichen Problemen stehen, lehr- und hilfreich sein.

So, zum Thema hätte ich da einige Fragen:
1.) Der "Gutachter" von dem Du schreibst, ist von Dir oder vom Gericht beauftragt?
2.) Wenn alle Mängel zu Deiner (und auch fachlichen) Zufriedenheit erledigt würden, über welchen Betrag reden wir hier? Gibt es dazu ein Angebot oder auch nur eine Abschätzung?
3.) Wäre es möglich, mal die 1-2 Sätze AUS DEM NOTARVERTRAG wortgetreu zu zitieren, die sich mit dem Thema Zustand des Hauses/Renovierung etc. befassen/beinhalten?

Was ich bisher so entnommen habe und wozu ich beitragen kann (man möge mich korrigieren, wenn ich es falsch verstanden und/oder wiedergegeben habe:
a) Es gibt unbestreitbare Mängel an der Elektroinstallation, es gibt welche, die man streitig sehen kann.
b) Es ist irgendwo (siehe Frage 3.) etwas mit dem Stichwort "Grundsanierung / grundsaniert und dem Jahre 2006 gesagt oder geschrieben.
c) Der Makler und der Verkäufer sind beides elektrotechnische Laien, ihnen ist also nicht ein derartiges Fachwissen zuzuschreiben.

Dann stellt sich für mich bisher der Sachverhalt so dar (auch aus eigener Erfahrung, wobei ich aus bestimmten Gründen bessere Karten hatte, tut hier aber erstmal nichts zur Sache):

"Grundsaniert" ist ein wachsweicher Begriff, der in alle möglichen Richtungen interpretierbar ist. Der Richter wird dazu m.E. nach sagen, dass es erforderlich sei, genau im Notarvertrag zu spezifizieren, was damit gemeint sei, ansonsten könne da jeder seine eigene Fasson von haben.

Jetzt nehmen wir mal an (was eigentlich die Standard-Argumentation eines Verkäufers ist), dieser sagt:
"Ich habe im Jahre 2006 in Auftrag gegeben, dass Lampen/Steckdosen/etc. an Stelle x, y,z installiert werden und eine grundlegende Überprüfung der Elektrik stattfindet und alles, was nicht mehr zeitgemäß/normgerecht ist, dementsprechend instand gesetzt wird. Das ist m.E. nach "grundsaniert". Ich bin davon ausgegenagen, da ich eine Fachfirma beauftragt hatte, dass das alles seine Ordnung hatte. Protokolle habe ich keine mehr/habe sie nie erhalten. Ist ja schon so lange her."

Wie (und das ist hier die ENTSCHEIDENDE FRAGE, nicht die, ob ein Mangel vorliegt und ob 2006 0/1/2/x RCD hätten verbaut werden müssen etc.!!) will man dem Verkäufer NACHWEISEN, dass er (wohlgemerkt, als LAIE!! und interessanterweise sind sich hier ja die Fachleute nichtmals einig!!) von einem Mangel wusste oder ihn für möglich hielt?? (Jetzt kommt noch dazu, dass ein RCD oder eben auch "KEIN RCD da" sehr leicht zu erkennen ist, man muss nur den Schrank öffnen, von daher fält der versteckte Mangel sofort weg.)

KEINE CHANCE.

Klar ist auf den Fotos teilweise Pfusch zu sehen. Dieser ist aber teilweise nicht offensichtlich und der Verkäufer wird sagen
1.) "woher solle ich das wissen können, was sich hinter Abdeckungen/Dosen etc. verbirgt? Habe ich nie aufgemacht, das muss vom Vorbesitzer sein oder vom Installateur, keine Ahnung."
2.) " woher sollte ich als Laie erkennen können, dass das nicht dem Stand der Technik/Normen entspricht, ich kann gerade mal nen Nagel in die Wand hauen und selbst der ist krumm"
3.) Nehmen wir das Bild 5, welches die verdrillten Kabel im Außenbereich zeigt: da wird der Richter (und da verwette ich meinen rechten Arm drauf!!) sagen: "das fällt mir ja schon auf, dass das nicht "richtig" sein kann und das ist ja auch noch offensichtlich zu sehen (von daher fällt auch hier der VERSTECKTE Mangel schon mal wieder direkt weg, der aber ist erforderlich (aber nicht hinreichend!!). Warum haben Sie denn da nicht genauer während der Besichtigungen nachgeforscht, wie der "Rest" der Elektrik aussieht? Ach, das konnten Sie nicht, weil ja alles verbaut war? Sie hatten keinen Fachmann dabei, der das beurteilen konnte?? Das wollen Sie aber doch nicht dem Verkäufer anlasten, oder? Hmm, wie aber sollte dann der Verkäufer davon Kenntnis haben? Der hat doch nach seiner Aussage nie hinter eine Verkleidung geschaut oder eine Steckdose aufgemacht. Da sehe ich schwarz für Ihre Klage!"

Sorry, aber so ist die Rechtslage, auch wenn einige das hier nicht so wahr haben wollen. Der alte Rechtssatz "Unwissen schützt vor Strafe nicht" (wobei wir hier im Zivilbereich sind) gilt an dieser Stelle (für den Käufer leider) nicht, sondern ist eine formidable und seine Rechtsposition schützende "Ausrede" für den Verkäufer.
 
Nunja auch der vorherige Eigentümer ist verpflichtet die elektrische Anlage gemäß VDE zu betreiben, daß heißt auch zu warten.
Da er das als Laie nicht kann und darf hätte er hier einen Fachbetrieb beauftragen müssen der das für Ihn macht.
Hat er den Dachboden selbst elektrisch ausgebaut ist das erst recht ein Mangel denn das darf er nur unter Aufsicht einer Fachkraft.
Unwissenheit schützt vor Strafe nicht, die Gesetze in und Verordnungen in denen das zu lesen ist kann man öffentlich einsehen (NAV, ENWG).
Der FI für das Bad ist ab ca 1983 vorgeschrieben.
1972 wäre formal sogar noch die klassische Nullung erlaubt gewesen, denn die ist erst seit 1973 untersagt.
 
Ich habe es doch nun WIEDERHOLT geschrieben: es geht NICHT darum, ob Mängel vorhanden sind, sondern ob dem Verkäufer NACHZUWEISEN ist, dass diese Mängel
a) versteckt sind und
b) er diese kannte oder für möglich hielt.
DAZU müsste man ihm noch nachweisen können, dass er Deine VDE/TAB/NAV was-weiss-ich KANNTE und TROTZDEM die Anlage nicht regelmäßig überprüfen ließ. Eine Kenntnis dieser Normen/Vorschriften vorauszusetzen ist lebensfremd. Lebensnah ist die Kenntnis vorauszusetzen, dass ein Kfz alle 2 Jahre zum "TÜV" muss, für die weniger Schlauen stehts auch auf dem Nummernschild. Aber nicht hinsichtlich Elektrik-Überprüfung.

By the way: ich kenne NIEMANDEN (mich eingeschlossen), der eine regelmäßige Überprüfung seiner Elektrik in Auftrag gibt. Und ich kenne ne Menge Leute!
Der gegnerische Rechtsanwalt wird den Richter fragen: kennen Sie denn eine Verordnung, nach der mein Mandant verpflichtet ist, seine Elektrik regelmäßig zu überprüfen und haben SIE das schon mal in Auftrag gegeben? Ich wette wieder meinen rechten Arm, dass der Richter "äh, oh, 2x nein" sagt.
Dann sagt der Anwalt: "also wenn Sie als Mann des Gesetzes das schon nicht wissen, wie aber sollte mein mandant das wissen?"

Den Dachboden hat der Verkäufer "natürlich" unter Zuhilfenahme einer Fachkraft umgebaut. Und nun? Hätte eer diese als Laie kontrollieren können/müssen? Wohl kaum.
Soll der Käufer nun diese Fachkraft in Regress nehmen? Da sagen ich nur "viel Spaß und willkommen in der Realität". Da wäre weiteres gutes Geld dem Schlechten hinterhergeworfen.

Man erkennt, dass Du offensichtlich noch nie vor Gericht Dich mit derartigen Problematiken auseinandergesetzt hast, behaupte ich jetzt mal aufgrund Deiner Ausführungen.
 
Es muß Ihm keiner nachweisen die NAV sowie das Energiewirtschaftsgesetz zu kennen, denn auch Gesetze die man nicht kennt muß man einhalten.
Unwissenheit schützt vor Strafe nicht.

Das Energiewirtschaftsgesetz fordert erst mal die Einhaltung der VDE und damit auch der VDE 0105 welche regelmäßige Prüfungen vor sieht.
Die VDE muß der Betreiber nicht kennen als Laie, dazu kann er einen Fachmann fragen.
 
Falsch das EWG fordert die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik und schon gar nicht die Einhaltung einer privaten Norm !
Wann begreift ihr es endlich mal das VDE-Normen für sich nicht das Papier wert sind auf dem sie gedruckt wurden. Hier ist der Gesetzgeber gefordert und nicht ein privater Verein !
 
@Octavian1977
Alles in so weit für den Fall falsch, leider.
Im Strafrecht gibt es den § 17 StGB, den Verbotsirrtum.
Demnach: Fehlt dem Täter bei Begehung der Tat die Einsicht, Unrecht zu tun, so handelt er ohne Schuld, wenn er diesen Irrtum nicht vermeiden konnte.

Wie gesagt, das ist Strafrecht. Im Zivilrecht kann es niemandem zugemutet werden, die speziellen Gesetze und Verordnungen zur Elektrik zu kennen oder jemanden zu beauftragen, der sich damit auskennt, wenn es keinen Anlass dazu gibt.
Im Übrigen solltest Du Dir einfach mal Fälle heraussuchen, in denen Beklagte als Hausverkäufer trotz "hanebücherner Mängel" lustig pfeifend aus dem Saal gingen, weil ihnen die ARGLIST nicht nachzuweisen war. Ein Gesetz nicht zu kennen oder anzuwenden, ist eben KEINE Arglist und NUR in diesem Fall greift beim Hauskauf die Gewährleistung.

Du hattest immer noch nicht geschrieben, mit wievielen Rechtsanwälten Du Dich zur Thematik unterhalten hast und wie oft Du schon ein Gericht von Innen (sei es als Kläger oder Beklagter) gesehen hast, um einen solchen Fall zu verhandeln.

@Pumukel:
Dein Argument kommt hier noch erschwerend hinzu, dass es eben auch unter Fachleuten noch streitig ist, ob und welche Norm mit welchem Charakter (verpflichtend!) anzuwenden ist. Wie also soll ein Laie als Hausverkäufer das dann wissen bzw. ihm nachgewiesen werden, dass er es wusste, und trotzdem arglistig gehandelt hat? Nochmal: KEINE CHANCE!

Mal eine grobe Zusammenfassung:
Aachen: Käufer haben die Beweislast bei versteckten Mängeln an Immobilien
 
Zuletzt bearbeitet:
Deshalb wird ein vernünftiger Hausbauer ja auch erstmal einen Gutachter beauftragen oder der Hauskäufer ja auch erstmal ein Gutachten vorlegen lassen. Beim Auto gilt ja auch immer "gekauft wie gesehen"


Traurig das erst was passieren muss bevor der Großteil das kapiert.

guck mal hier: Überspannungsschutz für Wallbox? - elektro.net - elektro.net

1. Der Elektriker weiß nicht, a) ob er einen Überspannungsschutz installieren muss und b) wo er dies nachlesen kann.
2. Der Kunde will natürlich alles haben, aber dann mit minimalstem Umfang an Sicherheit. Wenn sein Auto oder seine Wallbox nachher kaputt ist, geht garantiert das große Geheule los, dass der Elektriker ihn ja soooooo schlecht beraten hat.
 
Das mit dem Gutachter/Fachmann ist sicherlich richtig. Es stößt nur (hier) an seine Grenzen:
Welcher Verkäufer (Makler schon mal gar nicht) lässt zu, dass jemand beim Besichtigen eine Verkleidung demoniert (am besten noch übertapeziert), um eine etwaige dahinter befindliche Dose zu öffnen?
Was der Gutachter natürlich sofort sieht, wäre ein fehlender RCD, oder meinethalben zwei. Der Verkäufer zuckt dann mit den Schultern, sagt, "war schon immer so, keine Ahnung, wenn Sie meinen, machen Sie sich halt einen (zwei) rein, wenn Sie das Haus kaufen, Sie haben es ja jetzt gesehen"
Dann sagt der Gutachter dem Käufer: "kalkulieren Sie mal xx € für die Ertüchtigung der Elektrik ein",
Wenn nicht andere, wirklich gravierende Mängel vorhanden sind, geht das als "Unschärfe" in den späteren Preisverhandlungen eh unter.

Im Übrigen haben wir momentan einen starken Verkäufermarkt und wenn der potentielle Käufer an Allem herummäkelt, weist ihm der Verkäufer freundlich, aber bestimmt den Weg zur Türe und nimmt den nächsten Käufer, der freudig und ohne Gutachter seine Immobilie so akzeptiert, wie vorgefunden.

Weiterhin ist ein Gutachter ggf. auch von Nachteil, denn der Verkäufer sagt bei einem späteren Prozeß: "Wie, Sie waren doch mit einem Gutachter da, der hat Ihnen doch sicherlich alles erklärt und auf alle Mängel hingewiesen, warum hatten Sie sonst einen dabei? Hat selbst der Gutachter den/die Mängel nicht gefunden, woher sollte ich als Laie von deren Existenz auch nur ahnen?"

Zusammengefasst: Hauskauf ist wie Autokauf erheblich Vertrauens- aber auch Glückssache.

Tipp: Unbedingt den Verkäufer VOR dem Notarvertrag persönich kennenlernen, auch wenn ein Makler eingeschaltet ist!! Hat man ein schlechtes Bauchgefühl: FINGER WEG!

Später Schadenersatz fordern ist ausgesprochen schwierig, das Prozessrisiko enorm und am Ende freuen sich die Anwälte und selbst wenn der Käufer obsiegen sollte, bleibt ihm neben dem Ärger und Zeitaufwand oftmals kaum was übrig. Ohne Rechtsschutzversicherung völlig indiskutabel und selbst mit ist beim Obsiegen nicht gewährleistet, ob man z.B. die Gutachterkosten ersetzt bekommt, auch das ist weitaus schwieriger, als aus Laiensicht vielleicht zu vermuten wäre.
 
Also wenn ich eine Wohnung kaufen will, dann kommt es mir schon darauf an, ob ich das Ding noch renovieren darf, oder nicht. Grundsätzlich habe ich ja kein Problem damit, alles zu renovieren, aber wenn ich die Wohnung als "renoviert" kaufe und dann die teuren Marmorfliesen für 2,5k€ / m² wieder abreißen darf, weil die Elektrik schlecht ist, dann würde ich mich vielleicht nach einer anderen Wohnung umsehen. Wenn ich dann 10 mal den Gutachter für jeweils 1k€ beauftragen muss, ist das immer noch günstiger, als wenn ich 250k€ für eine Wohnung ausgebe, die eigentlich nur 100k€ wert ist.

Fakt ist einfach: Bei vorheriger Beauftragung eines Gutachters gäbe es 1. dieses Problem nicht und 2. wären Immobilienhändler, die Mist verkaufen, auf lange Sicht pleite. Ich habe vor nicht allzu langer Zeit eine Wohnung angesehen, die schonmal jemand installiert hat und wo ich dann nur noch die Verteilung und meine Unterschrift setzen sollte. Meine Anmerkung, dass dort ja gar keine Netzwerkdosen und kein Multimediaverteiler vorhanden waren (für SmartTV, Playstation 5, Computer im Kinderzimmer usw.) wurde dann mit "Es gibt doch 5G; bei einer Wohnung von 1920 kann man doch nicht erwarten, dass sie den modernen Anforderungen entspricht!" relativiert und ich habe dann eben auf die Arbeit verzichtet. Irgendein Idiot wird die Bude trotzdem gekauft haben und vielleicht jetzt genauso rumjammern, dass man ihm Mist angedreht hat. Dumm gelaufen, oder?
 
Im Prinzip alles richtig, allerdings sehe ich das mit den Netzwerkdosen genauso wie der Verkäufer, d.h. als entbehrlich.
Das ist aber "Geschmackssache" und von daher lässt sich darüber bekanntlich nicht streiten.
 
Also ich pflege in solchen Situationen immer zu sagen: Herzlich willkommen im Computerzeitalter!

Netzwerkdosen sind ungefähr so entbehrlich wie normale Steckdosen, die zusätzlich zu derjenigen unter dem Lichtschalter gesetzt werden, weil WLAN kein vernünftiges Computernetzwerk darstellt.

Also ich meine: Ich durfte damals in den hintersten Ecken herumkriechen und Kabelkanal für ein Netzwerkkabel verlegen, weil das liebe Töchterchen meiner Freundin in ihrem Zimmer Internet für die Schule brauchte und das WLAN keine 10m Luftlinie geschafft hat. Die Wohnung wurde zwar für 85000 € renoviert, aber der Elektriker hielt es nicht für nötig, weitere (vielleicht) 1000€ für ein Computernetzwerk zu berechnen, weil sowas ja "optional" ist.
 
Zuletzt bearbeitet:
Der Verkäufer hat einen Fehler begangen, als er die Immobilie mit "Grundsanierung 2006" beworben hat.

Ich bin kein Anwalt, aber wenn ich etwas unter dieser Voraussetzung kaufe, dann möchte ich mich schon darauf verlassen können, dass in einer 2006 "grundsanierten" Wohnung keine Elektroanlage aus dem Jahr 1972 mit den damaligen Unsitten vorzufinden ist (und erst Recht keine seit 34 Jahren unverändert bestehenden Mängel).

Kern des Gerichtsverfahrens wird wohl sein, wie der Begriff der "Grundsanierung" auszulegen ist.
 
Trifft es auch nicht. Entscheidend ist, was im Notarvertrag steht.
Mein Haus wurde in der Verkaufsanzeige mit Zustand "neuwertig" beworben und wir haben argumentiert, dass das eine "zugesicherte Eigenschaft" sei und demzufolge so auszusehen habe (hinsichtlich der aufgezeigten Mängel, nicht der Optik!).
Das hat die Richter quasi nicht interessiert, weil es eben nicht im Notarvertrag stand.
Wir hatten dann zum Glück andere "Hebel", an denen anzusetzen war, allerdings ein Spezialfall, der hier nicht zutrifft.
(Das hat übrigens auch erst die Revionskammer am OLG so gesehen wie wir.....)

"Grundsaniert" ist eben interpretationsfähig und auch hier kommt es darauf an, wo es angeführt ist und was ansonsten vorzufinden ist. (Z.B. neue Heizung, neue Bäder, neue Fußbodenbeläge, neue Fenster etc. das kann man gemeinhin unter Grundsanierung verstehen und die Elektrik war ja zumindest in Teilen "saniert", was das DG anbetrifft, wird der Verkäufer sagen und die nicht sanierte Verteilung war ja ganz offensichtlich, also deswegen ist ganz bestimmt nichts abzuleiten an "Geld".) Da das aber erschwerend bereits im Jahre 2006 passiert ist und das dem Käufer bekannt war und unter der gewöhnlichen Lebensdauer der verbauten Elemente (ist dann ja schon einiges "ab"), ist auch das nicht "ziehend", um daraus Schadensersatzansprüche abzuleiten.

Für mich sehen die Fehler in der Elektrik maximal "wie ein kleiner 4stelliger Betrag" aus und darum einen Prozeß zu führen, ist wirtschaftlicher Unsinn.

Die einzige Möglichkeit, die beim Hauskauf richtig "ziehen KANN" (nicht muss!), ist zur Besichtigung einen Gutachter und eine weitere, unabhängige Person als Zeugen mitzunehmen und den Verkäufer höchst detailliert zu löchern und die Antworten mitzuprotokollieren (oder z.B. Handys mitlaufen zu lassen, jaa, ich weiss, ist nicht legal) und im Anschluss (daraus) ein ausführliches Gedächtnisprotokoll zu erstellen und von allen beteiligten unterschreiben zu lassen.

Hoffentlich braucht man es nie, aber bekanntlich ist haben besser als brauchen.....

(Mit Zitronen gehandelt hat man natürlich, wenn man auf einen "unwissenden Makler" (was Details angeht) trifft, der wiederum aber in der Regel weiss, was er sagen darf und was nicht, um später nicht "gehängt zu werden").
 
Thema: Gewährleistung sowie Bestandsschutz
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