Wie diese Anlage sicherer machen

[Maria39]

Hallo zusammen,

ich oute mich als erstes Mal als kompletter Laie...

Ich habe vor einigen Jahren von meiner Oma ein vermietetes Einfamilienhaus geerbt. Nun ziehen die Mieter aus und es kommen einige Sanierungsmaßnahmen auf mich zu. Ich habe mir natürlich die Elektrik angesehen, Bilder der Verteilerkästen (Keller und OG) sind angehängt.

Das Haus liegt in einer Gegend im Süden von D mit angespannter Wohnsituation. Ich möchte gerne vermieten, so dass es für eine Familie mit normalem Gehalt leistbar ist.

Haus ist BJ 1980, auf der Zählerkasten steht aber auf einem Aufkleber "hergestellt 1977". Haus hat auf ca 160qm 6 Zimmer, 2 Bäder und 2 Toiletten. Eines der Zimmer im OG hat Küchenanschluss, so dass man auch 2 Wohnungen daraus machen könnte. Das Zimmer wurde aber stets als Schlafzimmer genutzt. In Wohnzimmer und Küche sind einige neuere Lampenanschlüsse und Steckdosen an wirklich seltsamen Stellen, so dass ich denke, dass irgendwann mal ein Mieter die Elektrik verändert hat. Ob fachgerecht oder nicht, dass weiss ich nicht.

Nun ist mir völlig klar, FIs (mehrere?) müssen her und ein Überspannungsschutz, da gibt es gar keine Diskussion. Mir ist auch klar, dass die 40 Jahre alten Leitungen eigentlich komplett raus müssten und das würde ich auch sofort machen. Aber für ein Haus dieser Grösse müsste ich momentan mit mindestens 20-30T rechnen. Das ist mir im Moment nicht möglich, so gerne ich es machen würde. Ich muss die Fenster bereits komplett austauschen, da undicht und die Heizung muss ebenfalls neu, da nächstes Jahr von der Austauschpflicht betroffen.

Ist es möglich, die Elektrik dennoch, mit einem Budget von max. 8000, so sicher zu machen, dass für die Bewohner keine Gefahr ausgeht? Steckdosen und, Schalter erneuern? Nur Küche und Wohnzimmer die Leitungen tauschen? Würde ein Elektriker das überhaupt machen? Ein Smart Home brauchen die Mieter gar nicht. Sie brauchen einfach Wohnraum, aber natürlich einen sicheren! In ca 5 bis 10 Jahren würde ich dann die Leitungen austauschen.

Undankbar ist diese Investition sowieso, nach der Elektrik hat bisher noch kein einziger möglicher Mieter gefragt, Interesse gilt eher der hässlichen Fassade oder ob man die Fenster auch in grauer Farbe bestellen könne. Kaum jemand würde für neue Elektrik eine höhere Miete in Kauf nehmen. Aber vielleicht bin ich einfach überängstlich.

Bedanke mich im Voraus

 

[elo22]

Haus ist BJ 1980, auf der Zählerkasten steht aber auf einem Aufkleber "hergestellt 1977". H

Tja für 1980 sieht die Anlage nicht aus. Das mussten wir schon Schränke installieren.

Lutz

 

[Maria39]

Sorry für die, Laienhafte Frage, ist das denn kein Zählerschrank?

 

[Stromberger]

Es gibt sicher Fachleute hier, die diesbezüglich mehr Ahnung und Erfahrung haben. Um mal die Diskussion im Thema zu starten würde ich (ohne den Anspruch auf Vollständigkeit zu erheben);

1.) in dem größeren "Zählerkasten" (warum gibt es dort übrigens keine Vorsicherungen?)
a) alle Automaten tauschen (wegen Lebensdauer, unabhängig von Auslösecharakteristik, ob das noch "H" ist, kann ich nicht erkennen, ist aber zu vermuten)
b) einen/zwei RCD einbauen
c) Überspannungsschutz nachrüsten
d) SLS einbauen / Vorsicherungen, auch für die Unterverteilung oben

2.) in der Unterverteilung
a) alle Automaten tauschen
b) 1 RCD nachrüsten

Die Leitungen (ich gehe stark davon aus, dass sie 3adrig sind) würde ich so belassen, angesichts des (auch finanziellen) Aufwands und auch wenn manche von einer Lebensdauer von nur 40 Jahren ausgehen. Somit hält sich der Aufwand auch sehr in Grenzen und müsste incl. E-Check für einen höheren 3stelligen Betrag machbar sein.

Steckdosen und Schalter zu tauschen wären für mich eher "kosmetische Gesichtspunkte" (natürlich auch vom Zustand abhängig), aber der Aufwand ist ebenfalls überschaubar, aber in der Wichtigkeit nachrangig.

 

[Maria39]

Danke für die Antwort? Was sind denn Vorversicherungen? Und müssten die drin sein?

Ich gehe davon aus, dass die Leitungen dreiadrig sind. Aus den Lampenanschlüssen kommen braune, blaue und gelb-grüne Leitungen. Ausser an den Lampen, die der Mieter wohl selbst angeschlossen hat, da sind sie teilweise nur braun und blau.

Gerade in den (wenigen vorhandenen) Unterlagen geschaut. Die Rechnung für den Anschluss ans Netz vom Versorger ist von 1977, dann dürfte das wohl der Baujahr der Elektrik sein?

 

[Stromberger]

1.) Baujahr der Elektrik passt damit.
2.) 3adrig und die Farben sind schon mal sehr gut! Dann würde ich die Leitungen so belassen, bis auf den Pfusch vom Vormieter. Den stilllegen/entfernen.
3,) Vorsicherungen sind vom Prinzip sowas und "sitzen" in der Regel in der Nähe des Zählers:
Hager LD046 D02 Sicherungssockel aus Kunststoff mit Abdeckung, Rahmenklemme, 3-polig, 63A Elektroshop Wagner
Die KÖNNTEN aber auch woanders sitzen, musst Du mal gucken.

Heute nimmt man dafür auch SLS-Schalter, beispielweise sowas, das wäre dann einzubauen:
SLS-Schalter | Elektroversand Schmidt GmbH

 

[ego1]

Schade ist, das damals am falschen Ende gespart wurde.
Da wurde zwar ein ausreichend großer Zählerschrank verbaut, aber die Einsätze weggelassen unter den Motto "Kann man bei bedarf immer noch nachrüsten!" Die Weitsicht, das im Bedarfsfall die passenden Einsätze nicht mehr lieferbar sein könnten fehlte wohl.

Wie auch immer:
ein gechickter Elektriker kann im freiraum möglicherweise einen Aufputzverteiler nachrüsten, um die passenden FI einbauen zu können.
Einen SLS Schalter braucht es dazu nicht.

 

[Stromberger]

Haben ist besser als brauchen.
Würde etwas dagegen sprechen, im verplombten Bereich unter dem Zähler einen SLS oder zumindest einen Hauptschalter nachzurüsten?
Die RCD z.B. im rechten Feld aufzubauen (Hutschienen und Abdeckung), dürfte doch nicht so schwer machbar sein, oder? Wie gesagt, das ist NICHT mein "Hauptkenntnisfeld"!

 

[karo28]

Um mal die Diskussion im Thema zu starten würde ich (ohne den Anspruch auf Vollständigkeit zu erheben);

0. Grundlagen erfassen. Soll es eine oder 2 Wohnungen werden? Welcher Ausstattungsumfang ist geplant? Welche Anschlussleistungen sind zu beachten? (Waermepumpe, Wallbox, PV-Anlage, hier auch an die gesetzlichen Rahmenbedingungen denken, GEIG. PV-Dachpflicht je Bundesland...)

 

[Stromberger]

Im Prinzip richtig, nur lese ich aus Beitrag #1, dass es lediglich um Sicherheit zu einem überschaubar kleinen Preis geht. Mehr nicht.
Aber der TE möge mich da gerne korrigieren, falls nötig.

 

[Pumukel]

Baujahr 1980 da ist darüber nachzudenken die Elektrik ab HAK komplett neu zu machen. Alles andere ist rausgeworfenes Geld. Das beginnt schon an deinem Zählerschrank und geht weiter über die UV in der Wohnung.

 

[Octavian1977]

Wenn das Budget knapp ist wäre es an zu raten zumindest FI Schutz nach zu rüsten und dringend die L Automaten zu ersetzen.
Zusätzlich Alle Schraubklemmen in den Dosen gegen Wago Klemmen zu ersetzen und Schalter und Steckdosen ersetzen.

TN-C Teile (4/2 adrige Verkabelung) wie Steigeleitungen zu den Verteilungen sollten auch dringelich ersetzt werden, sowie Überspannugnsschutz verbaut werden.
Und vor allem: Die Anlage komplett zu prüfen!
Da hier nie ein FI verbaut war können erhebliche Fehler vorhanden sein die nie entdeckt wurden.

Damit wären zu den maximalen 8k€ sicher noch Luft

Das ist aber alles eben nur ein kleiner Teil, die Anlage bleibt weiterhin veraltet, was einen nicht davor bewahrt, daß die alten Leitungen doch mal nicht mehr taugen oder auch die Anlage einfach nicht das bieten kann was heute von einer Elektrischen Anlage gefordert wird.

 

[Stromberger]

oder auch die Anlage einfach nicht das bieten kann was heute von einer Elektrischen Anlage gefordert wird.

Was sollte die Anlage denn Deiner Meinung nach sonst noch "bieten" können?
Über die Sicherheit resp. RCD und Automaten wurde ja bereits hinlänglich informiert.

 

[Octavian1977]

1. entsprechende Anzahl von Stromkreisen wie heute Üblich. Spülmaschine, getrennter Ofen, ....)
2. keine Abzweigdosen UP mehr sondern über Schalter dosen verklemmt.
3. Mehrfachschaltungen für Leuchtenkreise (Serienschaltung)
4. Anzahl von Steckdosen und Lichtschaltern.
5. Netzwerkverkabelung.
...

 

[Maria39]

Vielen dank für die zahlreichen Antworten. In einiges musste ich mich erst einmal einlesen, aber es schadet ja nicht, als Hausbesitzerin zumindest die Grundlagen zu kennen.

Das Ziel ist eine Vermietung zu erschwinglichem Preis für die Mieter, allerdings ohne ggf. unsicheren Ramsch zu vermieten, da hätte ich keine ruhige Minute. Sollte ein minimum standard mit dem Budget nicht erreicht werden können, würde ich mich von der Immobilie trennen. In etwa 10 Jahren sollen auch Wasserleitungen ausgetauscht werden, da würde ich die Elektrokeitungen mitmachen.

Wäre es eine Möglichkeit ( und eine gute Idee), erst einmal in Küche und Wohnzimmer neu zu Leitungen zu legen und die anderen Räume für später zu belassen.

Steckdosen rund ums Haus funktionieren noch, die Plastikabdeckung ist aber vergilbt und innen hat sich bestimmt über Jahre Schmutz angesammelt. Mein Mann könnte die Steckdosen austauschen, ist technische versiert genug. Zählt das zu den "Instandhaltungsmassnahmen", die ein Laie ausführen darf?

 

[werner_1]

Man kann durchaus hier eine Teilsarnierung durchführen (FI usw. siehe oben). Dann je nach Renovierung Raum für Raum.
Zählervorsicherungen kann man einbauen (SLS), muss man aber nicht. Bei uns gibt es zigtausend Wohnungen ohne. Aber heute scheint sich ja kein Eli mehr an die HAS ranzutrauen.