Hauskauf/Elektrik vom Vorbesitzer selbst erneuert

[elektroblitzer]

Der Vorbesitzer hätte die Änderungen an seiner Elektroanlage nicht selbst durchführen dürfen. Die regelt §13 NAV.
Dies soll unter anderem unbedarfte Dritte vor Fehlern in Elektroanlagen schützen.
Denn konzessionierten Betrieben kann man eine Konzession entziehen und diese somit an für Dritte gefährliche Anlagen verhindern.
Soweit der hinter dem Gesetz stehende Gedanke.
Wie bei allen Gesetzen kann dies unterlaufen und werden. Da werden tragende Wände entfernt und was wollt Ihr denn das hält doch.
Im Baubereich hat man den Straftatbestand der Baugefährdung geschaffen. Auch wenn das Gebäude noch steht hätte aber eine Wand oder Stütze benötigt greift hier schon der Tatbestand.
Bei der Elektrik ist es damit etwas schwieriger. Wo wurden die anerkannten Regel der Technik nicht eingehalten?
Anbieten würde sich hier ein fehlender Berührschutz, Eine Steckdose in der Dusche zum Handyladen. Ein TT-Netz mit klassischer Nullung. Oder die fehlende Einhaltung der Abschaltbedingungen.
Die Kruxs ist nur das für den ordnungsgemässen Zustand der Elektroanlage der Eigentümer oder Betreiber verantwortlich ist.
Das bedeuten bei den hier angezeigten Mängeln, darf in Deutschland die Anlage nicht betrieben werden. Bitte lieber Themenstarter bring die Anlage umgehend auf den Stand der anerkannten Regeln der Technik. Immerhin ist der Netzbetreiber berechtigt und verpflichtet gemäß §15 NAV bei Gefahr für Leib und Leben die Anlage umgehend stillzulegen.
Lieber Themenstarter, ich kann verstehen wie Dir zumute ist. Aber Du hast dir leider im Kaufvertrag nicht zusichern lassen das die Elektroanlage zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Somit hast Du keine Möglichkeit dagegen zu klagen. Allein die Angabe nach den anerkannten Regeln der Technik reicht nicht, es müssen dann schon weitere Normen genannt werden wie DIN 18015, DIN 18014, etc. pp. Wahrscheinlich ist nichtmal vertraglich zugesichert das sich die Elektro, Wasserversorgung, Gas- und Heizungsanlage in einem Betriebssicheren Zustand befinden und die Statik den geltenden Regeln entspricht.

Das ist so geschickt eingefädelt, das Du auf den Kosten sitzen bleibst. Deine Wut kann ich daher verstehen.
Die Ehrlichen zahlen immer für die unerehrlichen.

 

[Stromberger]

Lieber Themenstarter, ich kann verstehen wie Dir zumute ist. Aber Du hast dir leider im Kaufvertrag nicht zusichern lassen das die Elektroanlage zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Somit hast Du keine Möglichkeit dagegen zu klagen. Allein die Angabe nach den anerkannten Regeln der Technik reicht nicht, es müssen dann schon weitere Normen genannt werden wie DIN 18015, DIN 18014, etc. pp.

Das ist in so weit richtig, aber unpraktikabel.
Weil der "gemeine Hausverkäufer" gar nicht überblickt, was in den Normen steht und er sich ganz sicher nicht freiwillig dieses Damoklesschwert über seinem haupte mittels Vertrag aufhängen lässt.
Selbst ich (der ja schon mal so "dies und das von der Elektrik gehört hat" ) würde keinen Vertrag mit derartigem Inhalt unterschreiben als Verkäufer.
Da finden sich genügend Interessenten, die das nicht unbedingt brauchen.

Es hilft quasi nur, "mit Expertise bewaffnet" sich alles anzuschauen und einen Betrag x (das giult für jedes unklare Gewerk) als Sicherheit noch in der Hinterhand für Ertüchtigungen zu haben.

 

[Strippe-HH]

Ich bin ja nun selber auch Besitzer zweier Eigentumswohnungen und im jeden Kaufvertrag steht drinnen "Gekauft wie besehen".
Das bedeutet also, spätere Rechtsansprüche gegenüber dem Verkäufer bestehen nicht es sei denn er verschweigt Mängel arglistig.
Und das ist schon sehr schwer das nachzuweisen.
Es gibt natürlich auch Schutzbunde für Bauherren und Hauskäufer aber die Kosten werden gerne gescheut.
Zudem ist es auch, wenn jemand einen Gutachter in Anspruch nimmt und das Objekt besichtigt, dann heist es auch gerne hinterher "Es tut mir leid, das Objekt ist gestern verkauft worden".
Im Falle des TE-s hätten schon zweipolige Deckenanschlüsse auffallen müssen aber welcher Laie guckt da schon hin.
Da gibt es ja leider wichtigere Dinge zu bestaunen wie Küche, Bad und Bodenbeläge.
Und man sieht sich solch ein Objekt nicht nur einmal an, erst beim zweiten mal entscheidet man sich für den Kauf nachdem noch viele Fragen auftauchen die geklärt werden müssen.

 

[eFuchsi]

Also das "gekauft wie besehen" gilt nur teilweise als Haftungsverzicht. Der Verkäufer hat eine Offenbahrungsverpflichtung von ihm bekannten aber nicht offensichtlichen Mängel.
Werden z.B.: Feuchtigkeitsmängel für den Besichtigungstermin nur optisch kaschiert, kann dieser Passus mit einer hohen Wahrscheinlichkeit angefochten werden.

 

[Stromberger]

Das ist in so weit richtig. Gerade bei Feuchtigkeit gibt es käuferfreundliche Urteile.
Dabei haben sich Verkäufer aber in der Regel auch extrem dusselig/unlauter angestellt.
Richtig ist, dass der Verkäufer auf solche Mängel aufmerksam machen muss. WENN ER DAVON KENNTNIS HAT!!
Heißt: hat er selber mal an einer feuchten Stelle herumgebastelt, ist er offenbarungspflichtig.
Bei alten Häusern hingegen wird gemeinhin unterstellt, dass sie "etwas" feucht sind, weil es die heutigen Abdichtungstechniken noch nicht gab bzw. das früher gar nicht so unerwünscht war, wenn der Keller eine gewisse Feuchte aufwies (Lagerung von Kartoffeln etc.).
Es kommt also stark auf den Einzelfall an!

In jedem Fall ist richtig und wichtig, der Verkäufer bis aufs Blut mit Fragen zu löchern und die Quintessenz dezidiert in den Vertragsentwurf hineinzubringen.
Dann sieht man ja, wie der Verkäufer reagiert und kann sich überlegen, ob er was zu verbergen hat.

Macht der Verkäufer den Hasen ("mein Name ist Hase, ich weiß von nichts") gerade bei älteren Häusern (dass da eines mängelfrei ist, wäre die rührende Ausnahme) ist wesentlich mehr Vorsicht geboten, als wenn von ihm aus auf Mängel aufmerksam gemacht wird. Die muss dann eben die fachlundige begleitung pekuniär bewerten und in die kaufpreisvehandlungen einfließen lassen.

P.S.: Gute Entscheidung mit dem alten Avatar...

 

[Octavian1977]

Nunja wenn er die Elektrik selber gemacht hat, wäre dies ein Mangel den er hätte angeben müssen.
Denn als Laie darf er das nicht und konnte es offensichtlich auch nicht.
Wenn also die Elektrik da nicht als Mangel im Kaufvertrag aufgelistet ist, oder das Objekt an sich als Sanierungsfall deklariert wird, muß der Verkäufer davon ausgehen können, daß die Anlage mindestens den zum Erstellungszeitpunkt Gültigen Richtlinien entspricht.

 

[Kurt]

Denn als Laie darf er das nicht

Du als Laie darfst überhaupt keine Rechtsberatung in konkreten Fällen geben und Urteile fällst Du auch nicht. Und auf so eine kaputte Argumentationskette wie Deiner wird sich auch wohl kaum ein Gericht einlassen.

 

[bicho]

Wir haben vor ein paar Tagen ein Haus in D verkauft und ich sehe das Thema etwas anders, als viele das hier sehen.
Vertrauen in Maklerangaben zeugt von laienhafter Überbewertung der Maklerfunktion.
Ich sehe hier wieder einmal die blauäugige, verträumte passive Gutgläubigkeit. Warum macht ein Käufer keine Checkliste seiner Fragen und bespricht diese mit einem Gutachter. Die ca. 1.500.- Euro in ein Sachverständigen ist die beste Investition. Wie kann man sich so wenig professionell vorbereiten bei einem Objekt, bei dem manche Leute eine langfristige Finanzierung eingehen, alles Erspartes und eventuell finanzielle Hilfe der Familie aufs Spiel setzt um sich einen Lebenstraum zu realisieren.
Gekauft wie besichtigt, unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung...... ausser arglistiger Täuschung oder bewusstes Verschweigen von versteckten Mängeln, das müssen das Heer von Sachverständigen und Gegengutachter erst mal rausfinden.... kann ein paar Jahre dauern. Die Nerven , Anwaltskosten und eventuelle Prozesskosten die man im nachhinein investiert, hätte man im Vorfeld in einen Fachcheck investieren sollen........ kann man überall nachlesen.
Man muss auch die Seite des Verkäufers sehen ( keine Unterstellung dem TE gegenüber ), oftmals gibt es Käufer, die nach Kauf versuchen, eine Kaufpreisreduzierung auf die pfiffige Art zu erzielen, deshalb habe ich mir bestimmte Auslegungssachen als Vertragspassus klärend zu Papier bringen lassen.​

Tier

 

[Stromberger]

Auch im Prinzip richtig, was Du schreibst.
Allerdings: ich hatte ne Fachkraft dabei, trotzdem kamen gravierende versteckte Mängel später heraus (dann hatte ich aber eine "richtige" Fachkraft und nicht nur eine auf dem Papier) und erst das OLG attestierte dem Verkäufer die Arglist.
Zum Glück hatte ich aufgrund Verzögerungen mit den Grundbuchlöschungen die Möglichkeit, einen wesentlichen Teil des Kaufpreises einzubehalten, sonst hätte ich später trotz positivem Urteil NULL gesehen, weil die Verkäuferin mittlerweile die Vermögensauskunft (früher auch bekannt als Offenbarungseid) geleistet hatte.

Wenn ich die ganze Sache nicht sportlich gesehen hätte, sondern persönlich genommen hätte (obwohl teilweise schwer fiel, wenn der gegnerische Anwalt seine Märchenstunden abzog) und nicht ALLES im Vorfeld und nach Einzug akribisch dokumentiert hätte sowie eigene "Ermittlungen" angestellt hätte, wäre die Sache für mich ungünstig ausgegangen. Die Zeit allerdings für 7 Jahre und 4 Verfahren, die allesamt sowohl technisch, als auch juristisch durchdrungen werden mussten, zahlt Dir keiner.

Ich könnte über den Fall und seine Wendungen ein Buch schreiben.....

 

[elektroblitzer]

Nunja wenn er die Elektrik selber gemacht hat, wäre dies ein Mangel den er hätte angeben müssen.
Denn als Laie darf er das nicht und konnte es offensichtlich auch nicht.
Wenn also die Elektrik da nicht als Mangel im Kaufvertrag aufgelistet ist, oder das Objekt an sich als Sanierungsfall deklariert wird, muß der Verkäufer davon ausgehen können, daß die Anlage mindestens den zum Erstellungszeitpunkt Gültigen Richtlinien entspricht.

Wenn man etwas ohne Konzession macht ist dies kein Mangel, wenn die Sicherheit gewährleitet ist.
Wenn Du auf die Sicherheit raus willst, dann ist es noch nichtmal so das die Abweichung von den anerkannten Regeln zum Erichtungszeit die Sicherheit beeinträchten müssen. Es stellt sich die Frage welches Mass an Sicherheit wir benötigen.

 

[Www]

….Vertrauen in Maklerangaben zeugt von laienhafter Überbewertung der Maklerfunktion.
Ich sehe hier wieder einmal die blauäugige, verträumte passive Gutgläubigkeit. Warum macht ein Käufer keine Checkliste seiner Fragen und bespricht diese mit einem Gutachter. Die ca. 1.500.- Euro in ein Sachverständigen ist die beste Investition…..

Die Makler wollen auch leben, der Gesetzgeber macht ihnen doch schon das Leben so schwer, dass er auch noch Regeln aufstellt. Was sind schon die paar versenkten €, gegenüber den Sachverständigenkosten. Nichts.

Ja - so manche haben sich schon arm investiert, da Altbau-Schrottimobilie gekauft. Irgendwann geht es in Zwang und ein neues Baufeld wird frei und sich ein Investor freut, dass er billigst errichtete Wohnungen teuer verkaufen kann. Und schon beginnt der Kreislauf mit einer Neubau-Schrottimmobilie von vorne.

 

[bicho]

Grundsätzlich kritisiere ich, das bei negativen Erkenntnissen immer irgend ein anderer Schuld ist und zur ( finanziellen ) Rechenschaft gezogen werden muss. Wenn ich keine Ahnung habe, suche und bezahle ich einen Fachmann. Oder informiere mich vorher über Probleme beim Hauskauf. Es gibt Personen, die daddeln 14 Stunden am Tag im Internet und schaffen es nicht, sich über solch ein Thema vor Kauf zu informieren ?
Man sollte sich mal ein expose eines Maklers, bzw. einen Maklervertrag im Detail durchlesen. OK, ich kenne das eher aus Spanien, aber hier in D ist das ähnlich: qm -Angaben dürfen um bis zu 20% abweichen, Grundfläche wird mit Nutzfläche vermischt, der Makler verlässt sich auf Treu und Glauben auf Verkäuferangaben usw, usw........aber wer liest denn so was ?
bicho

 

[Schwalbe82]

Wir haben vor ein paar Tagen ein Haus in D verkauft und ich sehe das Thema etwas anders, als viele das hier sehen.
Vertrauen in Maklerangaben zeugt von laienhafter Überbewertung der Maklerfunktion.
Ich sehe hier wieder einmal die blauäugige, verträumte passive Gutgläubigkeit. Warum macht ein Käufer keine Checkliste seiner Fragen und bespricht diese mit einem Gutachter. Die ca. 1.500.- Euro in ein Sachverständigen ist die beste Investition. Wie kann man sich so wenig professionell vorbereiten bei einem Objekt, bei dem manche Leute eine langfristige Finanzierung eingehen, alles Erspartes und eventuell finanzielle Hilfe der Familie aufs Spiel setzt um sich einen Lebenstraum zu realisieren.
Gekauft wie besichtigt, unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung...... ausser arglistiger Täuschung oder bewusstes Verschweigen von versteckten Mängeln, das müssen das Heer von Sachverständigen und Gegengutachter erst mal rausfinden.... kann ein paar Jahre dauern. Die Nerven , Anwaltskosten und eventuelle Prozesskosten die man im nachhinein investiert, hätte man im Vorfeld in einen Fachcheck investieren sollen........ kann man überall nachlesen.
Man muss auch die Seite des Verkäufers sehen ( keine Unterstellung dem TE gegenüber ), oftmals gibt es Käufer, die nach Kauf versuchen, eine Kaufpreisreduzierung auf die pfiffige Art zu erzielen, deshalb habe ich mir bestimmte Auslegungssachen als Vertragspassus klärend zu Papier bringen lassen.​

Tier

Vielen Dank für die Rückmeldung.
Ich habe schon auf solch eine Nachricht gewartet. Wie ich bereits erwähnt habe, würde ich im Nachhinein einiges anders machen und nochmal: Es ist schlichtweg nicht möglich immer einen Sachverständigen dabei zu haben, da die Leute die Häuser per Telefon weg kaufen, obwohl man den Zuspruch sowie Notartermin schon hatte. Und kein Verkäufer wird sich darauf einlassen, jedes Detail und Mangel im Kaufvertrag aufzunehmen und im Zweifel Gewährleistung zu übernehmen, bei einem Haus aus den 50ern. Aber was soll ich mich nun rechtfertigen. Das Kind ist in den Brunnen gefallen und das weiß ich selbst. Aber es geht bei dieser Diskussion auch gar nicht darum, wie leichtsinnig oder blind man war, sondern um konstruktive Tipps und Vorschläge oder Erfahrungen von anderen.

 

[bicho]

Es gibt da noch einen Punkt, den ich nicht wirklich verstehe:
Die einzigste Pflichtversicherung für einen Hausbesitzer in D ist ja die Feuerversicherung. Von mir geschätzte Schadensursachen sind bestimmt um die 90% Elektroprobleme. Hat die " alte " bzw bisherige Feuerversicherung bei dem gekauften Haus per whatsup vom Vorbesitzer versichert? Haben sich kein Bulletin oder Prüfberichte der elektrischen Hausinstallation zeigen lassen ? Um bei eventueller Schadensregulierung abschlägigen Bescheid zu argumentieren, weil die Elektroinstallation von einem Outsider gemacht wurde?
Jeder Pups ist in D reguliert, so etwas nicht ?
bicho

 

[bicho]

Vielen Dank für die Rückmeldung.
Ich habe schon auf solch eine Nachricht gewartet. Wie ich bereits erwähnt habe, würde ich im Nachhinein einiges anders machen und nochmal: Es ist schlichtweg nicht möglich immer einen Sachverständigen dabei zu haben, da die Leute die Häuser per Telefon weg kaufen, obwohl man den Zuspruch sowie Notartermin schon hatte. Und kein Verkäufer wird sich darauf einlassen, jedes Detail und Mangel im Kaufvertrag aufzunehmen und im Zweifel Gewährleistung zu übernehmen, bei einem Haus aus den 50ern. Aber was soll ich mich nun rechtfertigen. Das Kind ist in den Brunnen gefallen und das weiß ich selbst. Aber es geht bei dieser Diskussion auch gar nicht darum, wie leichtsinnig oder blind man war, sondern um konstruktive Tipps und Vorschläge oder Erfahrungen von anderen.

Klartext:
Die Situation in D hat dich zum pokern gezwungen, das akzeptiere ich ( wie im TV die Schnäppchenhäuser hihi) nun hast du eine Pokerrunde verloren und reklamierst?
Regel deine Versicherungssituation, frage dort welche Modifikation du machen musst, und hau rein. Der ganze Quatsch mit Regress, verdeckten Mängeln usw. kostet mehr als die Modifikation.
Buch den Vorgang unter " Lehrgeld " ab, beim nächsten Haus bist du mit Sicherheit schlauer
bicho

 

[Kurt]

Um bei eventueller Schadensregulierung abschlägigen Bescheid zu argumentieren, weil die Elektroinstallation von einem Outsider gemacht wurde?

Geht nicht, da für solche Entscheidungen nur der Zustand maßgeblich ist, aber nicht wer ihn herbeigeführt hat. Umgekehrt ist man auch nicht aus dem Schneider, wenn man einen Meister beauftragt hat, der aber dann Mist baut. Klar könnte man den in Regress nehmen, aber...

Der ganze Quatsch mit Regress, verdeckten Mängeln usw. kostet mehr als die Modifikation.

Wenn ich das richtig gelesen habe, beschränken sich die Elektromängel auf ein paar zweiadrig angeklemmte Räume, die bei der Teilsanierung nicht berücksichtigt wurden und die größten Probleme stecken in anderen Gewerken.

 

[Carsten1972]

Du als Laie darfst überhaupt keine Rechtsberatung in konkreten Fällen geben

Ich sehe hier keine rechtliche Prüfung eines Einzelfalls. Dazu müssten alle Details offengelegt werden. Ich sehe hier nur eine Diskussion über einen Einzelfall.
Das hier ist viel zu allgemein und zu oberflächlich, um als Rechtsdienstleistung zu gelten.

 

[Stromberger]

Ehe man über Regress/Schadenersatz etc. (egal, welches Gewerk) nachdenkt (auch das in der Regel nur MIT Rechtsschutz), sollte man sich überlegen, was die Beseitigung der Mängel kostet:
a) die "Luxusvariante", vom Fachhandwerker des Vertrauens in aller Schönheit
b) die "Einfachvariante", so, dass es sicher ist, funktioniert und ggf. in (teilweiser) Eigenleistung erbracht werden kann.

Daraus resultiert dann ein mittlerer Preis.
Jetzt sollte man sich fragen, was dem gegenüber ein gewonnener Prozeß trotzdem kostet (Selbstbehalt Rechtsschutz, nicht erstattungsfähige Eigengutachten, Zeit, Nerven, Verzögerungen).
Dann wie hoch wohl das Risko ist, zu unterliegen (in meinen Augen MINDESTENS 50%) und dann noch im Hinterkopf, dass so ein Prozeß selbst in Nicht-Corona-Zeiten vor dem Landgericht (da gehts ab 600 € Streitwert los als erste Instanz) gerne einmal 3-5 Jahre dauert, je nach Umfang und erfoderlichen Gutachten etc..

Fazit: das Ganze lohnt sich wenn überhaupt erst, wenn es um "wirkliche Beträge" geht, also in den gut 5stelligen Bereich. Und man gewinnt, natürlich und beim Gegner noch was zu holen ist.
Sonst lieber die Faust in der Tasche machen, auch wenns nach dem ersten Impuls schwer fällt.

 

[Octavian1977]

Also bei mir hat es schon 1,5 Jahre gedauert bis es überhaupt einen Gerichtstermin gab.
Nach über 2 Jahren konnte dann vollstreckt werden, und da war die Rechtslage eindeutig.

 

[elektroblitzer]

Das darf der Betreiber = neuer Käufer des Gebäudes auf seine Kosten reparieren lassen.
Im Brandfalle zahlt hierfür die Feuerversicherung nicht.
Das beste ist immer ein Prüfprotokoll ausgestellt von einem befähigten Prüfer, das nicht mit abbrennt um zu zeigen das man sich sorgfältig gekümmert hat.
Wer allerdings meint die Verpflichtung hört mit der Erstellung des Prüfprotokolls auf, denn die Mängel müssen beseitigt werden.
Bei einem vermieteten Objakt hat der Vermieter das Objekt mängelfrei zu übergeben. Hierzu ist er nach BGB verpflichtet. Das belegt er am besten mit einem mängelfreien Prüfprotokoll.