Hauskauf/Elektrik vom Vorbesitzer selbst erneuert

Ein Fachbetrieb sollte prüfen, ob aktute Gefahr besteht.
Bevor Arbeiten ausgeführt werden, die zur Gefahrenabwehr unnötig wären, sollte ein Gutachter den Zustand der Anlage dokumentieren.
Zur Gefahrenabwehr notwendige Arbeiten sollten vom Fachbetrieb gut dokumentiert werden.


Rein rechtlich:
Makler sind Verkäufer, die erzählen viel.
Was zählt ist der Kaufvertrag.

Eine Bitte:
Würdest du bitte möglichst vielen Leuten weitersagen, dass beim Kauf einer Immobilie der Auftrag an einen Sacherständigen zu den besten Investitionen gehört, die man tätigen kann?

 

Für mich klingt das fast schon nach arglistiger Täuschung.
Dementsprechend wären alle Teile, die zum angeblichen Sanierungszeitpunkt nicht stand der damaligen Technik waren, zu erneuern.
Allerdings nun natürlich nach dem aktuellen Stand der Technik.
Und am wichtigsten... Auf Kosten des Verkäufers.

Lass dich bitte umgehend von einem Anwalt für Baurecht beraten.
Ich hoffe ihr habt vor dem Hauskauf eine Rechtschutzversicherung abgeschlossen.

 

Kann nur sagen (aus eigener Erfahrung), dass der Nachweis einer arglistigen Täuschung äußerst schwierig sein wird.
Es zählt eben nicht nur der versteckte Mangel (z.B. nur ein RCD im Obergeschoß ist schon mal keiner, da leicht auch vom Laien erkennbar, wenn man die UV öffnet), es muss auch BEWIESEN werden, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt.
Steckdosen ohne RCD davor sind versteckte Mängel, da davon nicht auszugehen ist, wenn eine UV einen RCD enthält. Dann aber ist nachzuweisen, dass der Verkäufer davon wusste.
Was der Makler ERZÄHLTE, ist Null.
Entscheidend ist der Kaufvertrag und was dort vereinbart wurde / drin steht.
Steht dort irgendwas zur Elektrik? Kann ich mir nicht vorstellen.
In wie weit das Maklerexposé als Haftungsgrundlage taugt, ist zweifelhaft. Kann funktionieren, muss aber nicht. Makler sind in der Regel nicht so ganz dumm und wissen, was sie hereinschreiben "dürfen" udn womit man sie "hängen kann".
Ein Sachversändiger ist prinzipiell gut zur Besichtigung; in der Regel sind das aber Bauing./Architketen, die von Elektrik und dessen Regelwerk nicht zwingend Ahnung haben.

Da haben wir es schon. "Kam heraus". Wird das jemand beeiden?
Im Zweifel sagt der Verkäufer: hat "Elektromeister Müller" alles abgenommen. Der ist leider vor 2 Jahren verstorben... ich selber habe ja keine Ahnung und hatte nie Probleme.
Dann wirds eng mit der Arglist.....was ein prinzipielles Problem ist, wenn jemand erstmal für sich selber etwas baut.
Dann wird gemeinhin unterstellt, dass man für sich selber ja kaum bewußt irgendwelchen Pfusch einbaut. (z.B. Steckdosen ohne RCD, s.o.).
Ohne Rechtsschutz würde ich die Faust in der Tasche machen.

Ein Anwalt wird in jedem Fall zur Klage raten, der will ja auch leben. Mit Rechtsschutz kann man das Risiko eingehen, sollte sich aber nicht sooo große Hoffnung machen.

 

Aber messen könnte der Elektromeister doch schon mal... soll sogar mit Leitungen gehen, die unter Putz liegen...

 

Das mit dem Sachverständigen liest man immer wieder, funktioniert aber nur wenn man weitgehend der einzige Interessent für das Objekt ist. Auf sowas muss sich der Verkäufer nämlich auch erst mal einlassen und wenn das Objekt nicht zu teuer ist, passt es meistens für viele Interessenten und dann ist auch meist einer dabei, der sofort und ohne großes Federlesen kauft. Gerade in letzter Zeit habe ich das öfters erlebt.

 

Zumal der Sachverständige ganz sicher keine Bauteilöffnungen vornimmt / vornehmen darf, sondern höchstens "oberflächlich" messen darf.
Das aber alleine ist in vielen Fällen schon hilfreich genug (Stichwort Feuchtemessung), dass hier die Spreu vom Weizen geschieden wird (das kann auch kein Verkäufer verhindern) und wenn der Verkäufer jemanden hat, der seine Hütte eben ungemessen oder ungeprüft nimmt, soll derjenige damit glücklich werden und man darf sich als pot. Käufer nicht ärgern, sondern im Gegenteil, freuen, dass einem viel Ärger und Kosten erspart wird.

 

Du gehst aber auch wieder vom Schlimmsten aus.... 0,75er Leitung unter Putz.... meinst Du, das macht außerhalb der Zeiten von Mangelwirtschaft wirklich noch jemand?

 

Entscheidend bei solchen Rechtsstreit ist der Anwalt!!! Ob dieser einen Arsch in der Hose hat oder nicht, ob er vor Gericht überzeugend auftreten kann oder nicht.
Das Problem ist folgendes:
Die Gegenseite ist meist Prozesserfahren und sortiert nach und nach die Luschenanwälte aus und man redet mit Kollegen natürlich untereinander welcher einem wie gut rausgehauen hat. Die Spitzenanwälten haben sich auf ihr Klientel spezialisiert, von denen sie somit regelmäßig gute Folgeaufträge erhalten. Die aussortierten Luschenanwälte bedient denn die prozessunerfahrene Privatkundschaft und sind nur Wortgewand im Ausmahlen der Erfolge vor Gericht, sind selber dort unsicher im Auftreten.
Also ich habe beruflich schon einige Prozesse im Rahmen von solchen oder ähnlichen Vorfällen begleiten dürfen und war immer wieder erstaunt, dass trotz eindeutigen sachverständlichen Gutachten es die guten Anwälte geschafft haben, das Blatt zu drehen.

Die Zivilgerichte muss man einfach als einen völlig überlasteten Haufen ansehen, die keine Chance haben, sich überhaupt annähend in der vorgesehenen Zeit in die Thematik einzuarbeiten. Dafür sorgen schon die Anwälte der Gegenseite, dass die Gerichtsakten mit Blahblah und Falschbehauptungen mächtig aufgebläht werden und sie sind oft geschickte Redner. Und die Richter folgen meist den Sachbeitrag, der für sie einleuchtender ist.

Ich selber habe für einen Kollegen die Akten mal vorbereiten dürfen, das ist oft tw. fachliches Lesematerial für zwei, drei und mehr Stunden, was da von anwaltlicher Seite zusammengeschrieben wird.
Du muss dir vorstellen, an solchen Amtsgericht laufen pro Kammer die Prozesse im 20min-Takt, dann vielleicht noch 20min Vorbereitungszeit und 20min Urteil sprechen und mit Begründung verschriftlichen. Nächster!
Wenn dir mal Original Prozessakten vorliegen, kannst du ja selber mal versuchen, nach der Stoppuhr diese durchzulesen - Notizen zu machen und zu verstehen. Und das in zwölf unterschiedlich gelagerten Fällen parallel - es wird dir nicht gelingen!

Also - bei der Auswahl des Anwaltes solltest du dein Augenmerk richten und dich auch nicht scheuen, das Pferd zu wechseln, wenn es das erste Rennen verloren hat oder sonst wie lahmt.

 

Was Du über die Gerichte geschrieben hast, stimmt.
Speziell bei Landgerichten urteilt der Richter heute über Bau, morgen über Handyverträge und übermorgen über Reisebeschwerden.
Da herrscht oft erschreckende Ahnungslosigkeit, selbst bei gut ausgearbeiteten Gutachten, denen aber trotzdem nicht gefolgt wird, weil die Gegenseite eben das leichtere Spiel hat. Die Mängel sind meistens unstreitig. Aber die Arglist wird vom Gutachter nicht beurteilt, sondern einzig vom Richter, der bei Restzweifeln (und die gibt es eigentlich meistens) davon ausgeht, dass der Käufer lediglich im Nachhinein den Preis drücken will und der Verkäufer von nichts wußte /ihm nicht überzeugend genug nachgewiesen werden konnte, dass er was wußte oder für möglich hielt.

Das hat herzlich wenig mit dem Anwalt zu tun, allerdings gebe ich Dir Recht in der Darstellung des Aufblähens und der Falschbehauptung durch Anwälte.
Da wird fabuliert, dass sich die Balken biegen und wenn man eigentlich aus der Technik kommt und sich rein die Sach- und Faktenlage zu Eigen macht, ist man oftmals fassungslos, was da geboten wird. Da werden dann soviel wie möglich Nebenkriegsschauplätze aufgemacht und Nebelkerzen geworfen, die gerade unerfahrere/junge Richter beeindrucken und "seltsame Dinge" ins Urteil schreiben lassen.

Beim OLG sieht es (zum Glück) wieder anders aus, die Richter haben Erfahrung und erkennen wesentlich besser, wer welche Nummer abzieht.

 

Unterschätze nicht den fünf- bis zehnminütigen Sachbeitrag in einer mündlichen Verhandlung des Anwalts. Der ist bei einem guten Anwalt mehr Wert, als der gesamte Inhalt der vollen Prozessakte, samt Gutachten!

Und ohne Rechtschutz hat man heutzutage ein zu hohes Prozessrisiko. In der ersten Instanz ist das noch überschaubar, wenn man verliert, kann man sich noch überlegen, ob man weitermacht, wenn man gewinnt, macht die andere Seite weiter und das kann bei einem verlorenen Prozess in der höheren Instanz bei solchen Streitwert richtig teuer werden. Und dauern Jahre bis zur Entscheidung mit weiteren Gutachten und Gegengutachten, wo die Akten weiter wachsen. Auch das OLG, sofern die Zweitrevision zugelassen wird, liest sich das auch nicht durch
Vielleicht sollte man in solchen Fall einen Vergleich anstreben. Und einfach für alle zu merken: Immobilienverkäufer sind wie Fliegenfänger. Ihr Auftreten der schicke Streifen und ihr Gerede der Leim, um Kundengelder einzufangen. Wer sich erst mal einlullen lässt, hat schon verloren. Und die die zu ehrlich sind oder das nicht können, halten sich nicht lange in der Branche.

 

Und genau diese Häuser will man ja nicht kaufen, also wäre dann der Plan aufgegangen.

 

Bleiben dann noch die zu teuren, aber meiner eigenen Erfahrung nach kann man die auch mit einem Sachverständigen nicht billiger machen.

 

Wenn im Kaufvertrag/Immobilienbescheibung/Exposé steht "Elektrik 2017 saniert" muss sie auch dem Stand der Technik 2017 entsprechen. Und das ist relativ einfach nachweisbar.

 

Sehe ich nicht ganz so.
Bei Kauf durch Makler ist der Makler auch verpflichtet, den Käufer zu beraten. Dazu gehören auch schriftliche Unterlagen über das Objekt. Und wenn im Exposé steht, dass die Elektrik 2017 renoviert wurde, ist das genauso bindend.

Zumindest in Österreich währe das so.
Ich wollte vor 15 Jahren mal ein Haus kaufen. Die Maklerunterlagen zu den Objekten waren immer sehr ausführlich, und vom Maklerbüro versioniert, gestempelt und unterschrieben.