Hauskauf/Elektrik vom Vorbesitzer selbst erneuert

[Schwalbe82]

Hallo zusammen,
ich habe folgendes Problem. Ich habe ein Haus gekauft (Bj. 1951) bei dem die Elektrik im gesamten Haus durch den Vorbesitzer selbst erneuert wurde (kam im Nachhinein heraus). Dabei wurde auch der Sicherungskasten erneuert. Der Vorbesitzer selbst, ist weder Elektriker noch Elektromeister o.ä.. Der Makler sagte mehrfach, die Elektrik sei komplett saniert worden.
Im Exposé steht, Haus saniert 2016/2017:
- Elektrik 2017
- Fenster 2017 ...usw.

Beim Einzug (selbstverständlich nach dem Eigentumsübergang) stellte ich fest, dass in vier Räumen im EG die Deckenbeleuchtung zweiadrig ist und dass hinter den Steckdosen dementsprechend keine FI Schalter sitzen. Außerdem legt man mit einem FI Schalter das gesamte Obergeschoss lahm (Kombi-Schalter?)

Meine Fragen:
1)Wer haftet nun im Brandfall, da die installierte Elektrik vom Vorbesitzer nie durch fachkundiges Personal abgenommen wurde? Es ist kein Abnahmeprotokoll vorhanden.
2) Soweit ich weiß, gibt es gesetzlich keine Vorschrift, die bei bestehenden Bauten die Abnahme einer fachkundigen Person fordert oder?
3) Gibt es eine Vorschrift/Richtlinie welche besagt, dass Elektrik die ich bis zu einer bestimmten Prozentzahl erneuere (Bsp. 80% der Elektrik erneuert..), dass dann alles erneuert werden MUSS?
4) ist es sinnvoll, nun im Nachgang einen Elektromeister kommen zu lassen, welcher prüfen kann, ob die Elektrik vorschriftsmäßig eingebaut wurde?

Die Angelegenheit liegt bei einem Anwalt, aber irgendwie kann mir niemand diese Fragen beantworten. Viele können nur vom Hören Sagen berichten, selbst Elektrofirmen mit denen ich Kontakt aufgenommen habe.

Ich danke schonmal für die Hilfe und hoffe hier antworten finden zu können.

 

[Carsten1972]

Ein Fachbetrieb sollte prüfen, ob aktute Gefahr besteht.
Bevor Arbeiten ausgeführt werden, die zur Gefahrenabwehr unnötig wären, sollte ein Gutachter den Zustand der Anlage dokumentieren.
Zur Gefahrenabwehr notwendige Arbeiten sollten vom Fachbetrieb gut dokumentiert werden.


Rein rechtlich:
Makler sind Verkäufer, die erzählen viel.
Was zählt ist der Kaufvertrag.

Eine Bitte:
Würdest du bitte möglichst vielen Leuten weitersagen, dass beim Kauf einer Immobilie der Auftrag an einen Sacherständigen zu den besten Investitionen gehört, die man tätigen kann?

 

[Schwalbe82]

Danke Carsten1972 für die Rückmeldung!
Ja im Nachgang würde ich so einiges anders machen. Definitiv ist ein Sachverständiger die beste Wahl!

 

[schUk0]

Für mich klingt das fast schon nach arglistiger Täuschung.
Dementsprechend wären alle Teile, die zum angeblichen Sanierungszeitpunkt nicht stand der damaligen Technik waren, zu erneuern.
Allerdings nun natürlich nach dem aktuellen Stand der Technik.
Und am wichtigsten... Auf Kosten des Verkäufers.

Lass dich bitte umgehend von einem Anwalt für Baurecht beraten.
Ich hoffe ihr habt vor dem Hauskauf eine Rechtschutzversicherung abgeschlossen.

 

[Stromberger]

Kann nur sagen (aus eigener Erfahrung), dass der Nachweis einer arglistigen Täuschung äußerst schwierig sein wird.
Es zählt eben nicht nur der versteckte Mangel (z.B. nur ein RCD im Obergeschoß ist schon mal keiner, da leicht auch vom Laien erkennbar, wenn man die UV öffnet), es muss auch BEWIESEN werden, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt.
Steckdosen ohne RCD davor sind versteckte Mängel, da davon nicht auszugehen ist, wenn eine UV einen RCD enthält. Dann aber ist nachzuweisen, dass der Verkäufer davon wusste.
Was der Makler ERZÄHLTE, ist Null.
Entscheidend ist der Kaufvertrag und was dort vereinbart wurde / drin steht.
Steht dort irgendwas zur Elektrik? Kann ich mir nicht vorstellen.
In wie weit das Maklerexposé als Haftungsgrundlage taugt, ist zweifelhaft. Kann funktionieren, muss aber nicht. Makler sind in der Regel nicht so ganz dumm und wissen, was sie hereinschreiben "dürfen" udn womit man sie "hängen kann".
Ein Sachversändiger ist prinzipiell gut zur Besichtigung; in der Regel sind das aber Bauing./Architketen, die von Elektrik und dessen Regelwerk nicht zwingend Ahnung haben.

bei dem die Elektrik im gesamten Haus durch den Vorbesitzer selbst erneuert wurde (kam im Nachhinein heraus).

Da haben wir es schon. "Kam heraus". Wird das jemand beeiden?
Im Zweifel sagt der Verkäufer: hat "Elektromeister Müller" alles abgenommen. Der ist leider vor 2 Jahren verstorben... ich selber habe ja keine Ahnung und hatte nie Probleme.
Dann wirds eng mit der Arglist.....was ein prinzipielles Problem ist, wenn jemand erstmal für sich selber etwas baut.
Dann wird gemeinhin unterstellt, dass man für sich selber ja kaum bewußt irgendwelchen Pfusch einbaut. (z.B. Steckdosen ohne RCD, s.o.).
Ohne Rechtsschutz würde ich die Faust in der Tasche machen.

Ein Anwalt wird in jedem Fall zur Klage raten, der will ja auch leben. Mit Rechtsschutz kann man das Risiko eingehen, sollte sich aber nicht sooo große Hoffnung machen.

 

[werner_1]

2) Soweit ich weiß, gibt es gesetzlich keine Vorschrift, die bei bestehenden Bauten die Abnahme einer fachkundigen Person fordert oder?
Nein.

3) Gibt es eine Vorschrift/Richtlinie welche besagt, dass Elektrik die ich bis zu einer bestimmten Prozentzahl erneuere (Bsp. 80% der Elektrik erneuert..), dass dann alles erneuert werden MUSS?
Nein.

4) ist es sinnvoll, nun im Nachgang einen Elektromeister kommen zu lassen, welcher prüfen kann, ob die Elektrik vorschriftsmäßig eingebaut wurde?
Das wird kaum möglich sein, da ein Teil der Installation hinter Putz verschwunden ist.

 

[Stromberger]

Aber messen könnte der Elektromeister doch schon mal... soll sogar mit Leitungen gehen, die unter Putz liegen...

 

[werner_1]

Jo, aber eine zugeputzte Dose dazwischen, in der irgendwas zusammengepfriemelt wurde oder eine 0,75er-Leitung dazwischen oder oder oder wird er nicht mehr finden.

 

[Kurt]

Das mit dem Sachverständigen liest man immer wieder, funktioniert aber nur wenn man weitgehend der einzige Interessent für das Objekt ist. Auf sowas muss sich der Verkäufer nämlich auch erst mal einlassen und wenn das Objekt nicht zu teuer ist, passt es meistens für viele Interessenten und dann ist auch meist einer dabei, der sofort und ohne großes Federlesen kauft. Gerade in letzter Zeit habe ich das öfters erlebt.

 

[Stromberger]

Zumal der Sachverständige ganz sicher keine Bauteilöffnungen vornimmt / vornehmen darf, sondern höchstens "oberflächlich" messen darf.
Das aber alleine ist in vielen Fällen schon hilfreich genug (Stichwort Feuchtemessung), dass hier die Spreu vom Weizen geschieden wird (das kann auch kein Verkäufer verhindern) und wenn der Verkäufer jemanden hat, der seine Hütte eben ungemessen oder ungeprüft nimmt, soll derjenige damit glücklich werden und man darf sich als pot. Käufer nicht ärgern, sondern im Gegenteil, freuen, dass einem viel Ärger und Kosten erspart wird.

 

[Stromberger]

Jo, aber eine zugeputzte Dose dazwischen, in der irgendwas zusammengepfriemelt wurde oder eine 0,75er-Leitung dazwischen oder oder oder wird er nicht mehr finden.

Du gehst aber auch wieder vom Schlimmsten aus.... 0,75er Leitung unter Putz.... meinst Du, das macht außerhalb der Zeiten von Mangelwirtschaft wirklich noch jemand?

 

[Www]

Da haben wir es schon. "Kam heraus". Wird das jemand beeiden?
Im Zweifel sagt der Verkäufer: hat "Elektromeister Müller" alles abgenommen. Der ist leider vor 2 Jahren verstorben... ich selber habe ja keine Ahnung und hatte nie Probleme.
Dann wirds eng mit der Arglist.....was ein prinzipielles Problem ist, wenn jemand erstmal für sich selber etwas baut.
Dann wird gemeinhin unterstellt, dass man für sich selber ja kaum bewußt irgendwelchen Pfusch einbaut. (z.B. Steckdosen ohne RCD, s.o.).
Ohne Rechtsschutz würde ich die Faust in der Tasche machen.

Ein Anwalt wird in jedem Fall zur Klage raten, der will ja auch leben. Mit Rechtsschutz kann man das Risiko eingehen, sollte sich aber nicht sooo große Hoffnung machen.

Entscheidend bei solchen Rechtsstreit ist der Anwalt!!! Ob dieser einen Arsch in der Hose hat oder nicht, ob er vor Gericht überzeugend auftreten kann oder nicht.
Das Problem ist folgendes:
Die Gegenseite ist meist Prozesserfahren und sortiert nach und nach die Luschenanwälte aus und man redet mit Kollegen natürlich untereinander welcher einem wie gut rausgehauen hat. Die Spitzenanwälten haben sich auf ihr Klientel spezialisiert, von denen sie somit regelmäßig gute Folgeaufträge erhalten. Die aussortierten Luschenanwälte bedient denn die prozessunerfahrene Privatkundschaft und sind nur Wortgewand im Ausmahlen der Erfolge vor Gericht, sind selber dort unsicher im Auftreten.
Also ich habe beruflich schon einige Prozesse im Rahmen von solchen oder ähnlichen Vorfällen begleiten dürfen und war immer wieder erstaunt, dass trotz eindeutigen sachverständlichen Gutachten es die guten Anwälte geschafft haben, das Blatt zu drehen.

Die Zivilgerichte muss man einfach als einen völlig überlasteten Haufen ansehen, die keine Chance haben, sich überhaupt annähend in der vorgesehenen Zeit in die Thematik einzuarbeiten. Dafür sorgen schon die Anwälte der Gegenseite, dass die Gerichtsakten mit Blahblah und Falschbehauptungen mächtig aufgebläht werden und sie sind oft geschickte Redner. Und die Richter folgen meist den Sachbeitrag, der für sie einleuchtender ist.

Ich selber habe für einen Kollegen die Akten mal vorbereiten dürfen, das ist oft tw. fachliches Lesematerial für zwei, drei und mehr Stunden, was da von anwaltlicher Seite zusammengeschrieben wird.
Du muss dir vorstellen, an solchen Amtsgericht laufen pro Kammer die Prozesse im 20min-Takt, dann vielleicht noch 20min Vorbereitungszeit und 20min Urteil sprechen und mit Begründung verschriftlichen. Nächster!
Wenn dir mal Original Prozessakten vorliegen, kannst du ja selber mal versuchen, nach der Stoppuhr diese durchzulesen - Notizen zu machen und zu verstehen. Und das in zwölf unterschiedlich gelagerten Fällen parallel - es wird dir nicht gelingen!

Also - bei der Auswahl des Anwaltes solltest du dein Augenmerk richten und dich auch nicht scheuen, das Pferd zu wechseln, wenn es das erste Rennen verloren hat oder sonst wie lahmt.

 

[Stromberger]

Was Du über die Gerichte geschrieben hast, stimmt.
Speziell bei Landgerichten urteilt der Richter heute über Bau, morgen über Handyverträge und übermorgen über Reisebeschwerden.
Da herrscht oft erschreckende Ahnungslosigkeit, selbst bei gut ausgearbeiteten Gutachten, denen aber trotzdem nicht gefolgt wird, weil die Gegenseite eben das leichtere Spiel hat. Die Mängel sind meistens unstreitig. Aber die Arglist wird vom Gutachter nicht beurteilt, sondern einzig vom Richter, der bei Restzweifeln (und die gibt es eigentlich meistens) davon ausgeht, dass der Käufer lediglich im Nachhinein den Preis drücken will und der Verkäufer von nichts wußte /ihm nicht überzeugend genug nachgewiesen werden konnte, dass er was wußte oder für möglich hielt.

Das hat herzlich wenig mit dem Anwalt zu tun, allerdings gebe ich Dir Recht in der Darstellung des Aufblähens und der Falschbehauptung durch Anwälte.
Da wird fabuliert, dass sich die Balken biegen und wenn man eigentlich aus der Technik kommt und sich rein die Sach- und Faktenlage zu Eigen macht, ist man oftmals fassungslos, was da geboten wird. Da werden dann soviel wie möglich Nebenkriegsschauplätze aufgemacht und Nebelkerzen geworfen, die gerade unerfahrere/junge Richter beeindrucken und "seltsame Dinge" ins Urteil schreiben lassen.

Beim OLG sieht es (zum Glück) wieder anders aus, die Richter haben Erfahrung und erkennen wesentlich besser, wer welche Nummer abzieht.

 

[Www]

…..Das hat herzlich wenig mit dem Anwalt zu tun, allerdings gebe ich Dir Recht in der Darstellung des Aufblähens und der Falschbehauptung durch Anwälte.

Unterschätze nicht den fünf- bis zehnminütigen Sachbeitrag in einer mündlichen Verhandlung des Anwalts. Der ist bei einem guten Anwalt mehr Wert, als der gesamte Inhalt der vollen Prozessakte, samt Gutachten!

Und ohne Rechtschutz hat man heutzutage ein zu hohes Prozessrisiko. In der ersten Instanz ist das noch überschaubar, wenn man verliert, kann man sich noch überlegen, ob man weitermacht, wenn man gewinnt, macht die andere Seite weiter und das kann bei einem verlorenen Prozess in der höheren Instanz bei solchen Streitwert richtig teuer werden. Und dauern Jahre bis zur Entscheidung mit weiteren Gutachten und Gegengutachten, wo die Akten weiter wachsen. Auch das OLG, sofern die Zweitrevision zugelassen wird, liest sich das auch nicht durch
Vielleicht sollte man in solchen Fall einen Vergleich anstreben. Und einfach für alle zu merken: Immobilienverkäufer sind wie Fliegenfänger. Ihr Auftreten der schicke Streifen und ihr Gerede der Leim, um Kundengelder einzufangen. Wer sich erst mal einlullen lässt, hat schon verloren. Und die die zu ehrlich sind oder das nicht können, halten sich nicht lange in der Branche.

 

[schUk0]

Auf sowas muss sich der Verkäufer nämlich auch erst mal einlassen und wenn das Objekt nicht zu teuer ist, passt es meistens für viele Interessenten und dann ist auch meist einer dabei, der sofort und ohne großes Federlesen kauft.

Und genau diese Häuser will man ja nicht kaufen, also wäre dann der Plan aufgegangen.

 

[Kurt]

Bleiben dann noch die zu teuren, aber meiner eigenen Erfahrung nach kann man die auch mit einem Sachverständigen nicht billiger machen.

 

[Schwalbe82]

Hallo!

Vielen Vielen Dank für all die Rückmeldungen. Ihr habt mir sehr weitergeholfen!!

Ja ich habe eine Rechtschutz und ja ich habe einen Anwalt für Baurecht, Immobilienrecht, Kaufrecht an der Seite. Aber wie hier auch schon beschrieben wurde, man merkt dass da kaum Rechereche statt findet und man sich selbst um alles kümmern muss.
Es handelt sich auch genau wie beschrieben um den Nachweis der arglistigen Täuschung und das ist fast unmöglich nachzuweisen. Da man selbst kein Fachmann ist, kann man sich immer damit heraus reden, dass man ja nicht wissen konnte, was eingebaut bzw. installiert wurde. Schwieriges Pflaster. Im Moment kaufen Leute die Häuser am Telefon, ohne überhaupt die Immobilie je gesehen zu haben. Wir hatten auch nur eine Chance und ein Besichtigungstermin. Auch Häuser die ohne Makler verkauft werden, sind super rar geworden. Ich habe über den Zeitraum kein einziges gefunden, bei dem kein Makler dahinter steckt.

Die Nachbarschaft erzählt, dass es eine Masche sei von den Voreigentümern. Alte Häuser günstig kaufen, das Minimum an Renovierung machen und dann zu den jetzigen hohen Häuserpreisen verticken. Ärgerlich.. Zumindest haben wir ein neues Dach, neue Fenster und die Hütte ist zu 90% saniert

 

[eFuchsi]

Wenn im Kaufvertrag/Immobilienbescheibung/Exposé steht "Elektrik 2017 saniert" muss sie auch dem Stand der Technik 2017 entsprechen. Und das ist relativ einfach nachweisbar.

 

[Schwalbe82]

@eFuchsi
Das ist genau das Problem, es steht nichts im Kaufvertrag.. sonst wäre es eine eindeutige Sache.

 

[eFuchsi]

Sehe ich nicht ganz so.
Bei Kauf durch Makler ist der Makler auch verpflichtet, den Käufer zu beraten. Dazu gehören auch schriftliche Unterlagen über das Objekt. Und wenn im Exposé steht, dass die Elektrik 2017 renoviert wurde, ist das genauso bindend.

Zumindest in Österreich währe das so.
Ich wollte vor 15 Jahren mal ein Haus kaufen. Die Maklerunterlagen zu den Objekten waren immer sehr ausführlich, und vom Maklerbüro versioniert, gestempelt und unterschrieben.